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土地,在博弈中走向成熟

作者: 发布时间:2003-09-22 00:00:00 来源: 繁体版 点击:
近日,北京市国土房管局发布了国土使用权出让情况的报告。报告显示,北京国土使用权出让有四大特点、两大问题,在此基础上提出了解决的方法  一、当前国有土地使用权出让的特点:  第一,土地出让总量进入突发高峰阶段。 

近日,北京市国土房管局发布了国土使用权出让情况的报告。报告显示,北京国土使用权出让有四大特点、两大问题,在此基础上提出了解决的方法
  一、当前国有土地使用权出让的特点:
  第一,土地出让总量进入突发高峰阶段。
  1、从全市土地出让量情况来看,1998年进入房地产低谷阶段以来,自1999年土地出让量呈逐年增长的态势,特别是去年达到一个增长高峰期。去年全市土地出让总量达到3701公顷,比上一年增长44%,到今年一季度,出让的土地达到了637公顷,较去年同期增长了241公顷。进入第二季度,尽管受到了非典疫情的影响,也实现了出让总量766公顷,这个数量比去年同期增长了4%,如果扣除非典疫情的影响,初步的估算,今年上半年前6个月出让量会比去年同期增长50%。
  2、后备项目土地供应非常的充足。根据去年12月份土地出让备案情况统计,受停止协议出让的33号文的影响,10月份的时候,已经有立项和规划的成熟用地达到了将近9000公顷,规划总面积1.3亿平方米,这些项目还没有办理土地出让手续。
  3、从结构来看。居住用地一直占出让土地主要位置,约占土地出让面积的50%。从近一年的情况来看,商业用地、综合用地和工业用地的增长,表现了更加强劲的上升趋势。
  第二,建设投资和开发投资主体呈现多元化的态势。从20世纪90年代初土地有偿使用开始,1992~1993年的时候,呈现国有投资和外资为主,其中外资主要是以港资为主。到目前为止,已经形成了国有资本、上市公司资本、民营资本和外商投资同台献技、百花齐放的局面。去年,664家房地产开发公司与房地局签订了土地出让合同,其中绝大多数是股份制和有限责任制企业。
  第三,从土地出让的形式来看,通过公开出让的方式取得土地的比重在逐年扩大。从1995到1998年,基本上每年只有一宗或者两宗土地是通过招标挂牌的方式出让的。直到去年,招标挂牌的土地已经达到43宗,发生了质的变化。
  第四,出让后的土地闲置情况并不严重。北京市进行过两次土地闲置的检查,一次在1999年,检查出闲置土地81宗,土地面积400多万平方米,闲置土地的总数占出让土地的3%。2002年北京市开展了第二次闲置土地检查工作,只有34宗土地经初审被列为闲置土地。
  二、北京市房地产存在的两个问题:
  第一,土地供应量增长较快,值得大家警惕。过快的增长会存在以下问题:
  1、土地供应增长过快,相关行业的发展速度能否相匹配。房地产关联行业非常广泛,土地供应量的增加,很难保证相关行业的增长速度可以达到土地供应量的增长速度。
  2、土地供应量的增长,必须要求相应需求的增长。另外,改善居住环境、办公环境,都需要有购买力作为支撑。购买力的快速提升,需要以个人的收入水平和企业资产积累快速提高作为依托,而个人收入水平和企业资产积累水平的提高有内在性,如果一旦速度不匹配,将会带来房地产产品销售期的延长和空置率的上升。同时,销售期的延长意味着开发周期的延长,也加大了投资房地产的风险和投资成本。
  第二,土地供应区域分布不均衡。根据对2002年土地出让情况的分析,发现朝阳、海淀两区土地出让的数量占城八区的75%,另外通州、昌平等占了7%,有的区开发建设量非常的少,这反映了区域发展的不均衡。
  三、对策和建议:
  针对北京市土地出让存在的问题和国家法律框架下的一些规定,进行如下三项工作:
  1、在充分调查研究的基础上,编制北京市的土地供应计划和出让计划。
  2、要规范协议出让的行为,积极稳妥地推进土地市场的建立和完善,做好新旧政策的衔接,努力降低改革的成本。目前北京市国土房管局正在拟定北京市的实施细则。对于21号令的实施,现有以下几点考虑:一是实施的时间,由于这个办法的实施要以国有土地使用权出让计划作为前提条件,北京市没有土地出让使用权的出让计划,因此还暂时无法实施,在今年内,完成出让计划的编制,明年年初实施21号令;二是要采取实事求是的态度,新项目新办法,老项目老办法,保证新老政策的衔接。
  3、实施土地供应情况的月度发布制度。这有利于开发单位对市场供给状况做客观判断,并做好决策。

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