土地，在博弈中走向成熟

近日，北京市国土房管局发布了国土使用权出让情况的报告。报告显示，北京国土使用权出让有四大特点、两大问题，在此基础上提出了解决的方法
　　一、当前国有土地使用权出让的特点：
　　第一，土地出让总量进入突发高峰阶段。
　　1、从全市土地出让量情况来看，1998年进入房地产低谷阶段以来，自1999年土地出让量呈逐年增长的态势，特别是去年达到一个增长高峰期。去年全市土地出让总量达到3701公顷，比上一年增长44％，到今年一季度，出让的土地达到了637公顷，较去年同期增长了241公顷。进入第二季度，尽管受到了非典疫情的影响，也实现了出让总量766公顷，这个数量比去年同期增长了4％，如果扣除非典疫情的影响，初步的估算，今年上半年前6个月出让量会比去年同期增长50％。
　　2、后备项目土地供应非常的充足。根据去年12月份土地出让备案情况统计，受停止协议出让的33号文的影响，10月份的时候，已经有立项和规划的成熟用地达到了将近9000公顷，规划总面积1．3亿平方米，这些项目还没有办理土地出让手续。
　　3、从结构来看。居住用地一直占出让土地主要位置，约占土地出让面积的50％。从近一年的情况来看，商业用地、综合用地和工业用地的增长，表现了更加强劲的上升趋势。
　　第二，建设投资和开发投资主体呈现多元化的态势。从20世纪90年代初土地有偿使用开始，1992～1993年的时候，呈现国有投资和外资为主，其中外资主要是以港资为主。到目前为止，已经形成了国有资本、上市公司资本、民营资本和外商投资同台献技、百花齐放的局面。去年，664家房地产开发公司与房地局签订了土地出让合同，其中绝大多数是股份制和有限责任制企业。
　　第三，从土地出让的形式来看，通过公开出让的方式取得土地的比重在逐年扩大。从1995到1998年，基本上每年只有一宗或者两宗土地是通过招标挂牌的方式出让的。直到去年，招标挂牌的土地已经达到43宗，发生了质的变化。
　　第四，出让后的土地闲置情况并不严重。北京市进行过两次土地闲置的检查，一次在1999年，检查出闲置土地81宗，土地面积400多万平方米，闲置土地的总数占出让土地的3％。2002年北京市开展了第二次闲置土地检查工作，只有34宗土地经初审被列为闲置土地。
　　二、北京市房地产存在的两个问题：
　　第一，土地供应量增长较快，值得大家警惕。过快的增长会存在以下问题：
　　1、土地供应增长过快，相关行业的发展速度能否相匹配。房地产关联行业非常广泛，土地供应量的增加，很难保证相关行业的增长速度可以达到土地供应量的增长速度。
　　2、土地供应量的增长，必须要求相应需求的增长。另外，改善居住环境、办公环境，都需要有购买力作为支撑。购买力的快速提升，需要以个人的收入水平和企业资产积累快速提高作为依托，而个人收入水平和企业资产积累水平的提高有内在性，如果一旦速度不匹配，将会带来房地产产品销售期的延长和空置率的上升。同时，销售期的延长意味着开发周期的延长，也加大了投资房地产的风险和投资成本。
　　第二，土地供应区域分布不均衡。根据对2002年土地出让情况的分析，发现朝阳、海淀两区土地出让的数量占城八区的75％，另外通州、昌平等占了7％，有的区开发建设量非常的少，这反映了区域发展的不均衡。
　　三、对策和建议：
　　针对北京市土地出让存在的问题和国家法律框架下的一些规定，进行如下三项工作：
　　1、在充分调查研究的基础上，编制北京市的土地供应计划和出让计划。
　　2、要规范协议出让的行为，积极稳妥地推进土地市场的建立和完善，做好新旧政策的衔接，努力降低改革的成本。目前北京市国土房管局正在拟定北京市的实施细则。对于21号令的实施，现有以下几点考虑：一是实施的时间，由于这个办法的实施要以国有土地使用权出让计划作为前提条件，北京市没有土地出让使用权的出让计划，因此还暂时无法实施，在今年内，完成出让计划的编制，明年年初实施21号令；二是要采取实事求是的态度，新项目新办法，老项目老办法，保证新老政策的衔接。
　　3、实施土地供应情况的月度发布制度。这有利于开发单位对市场供给状况做客观判断，并做好决策。

广东家具网

搜索

土地，在博弈中走向成熟